Земельна реформа: які ризики виникнуть для власників, покупців і держави

До чого варто готуватись, запроваджуючи ринок, та які зміни необхідно внести в законодавство для захисту власників, «Мінфіну» розповів партнер Sofiya Law Firm, адвокат Олександр Поліводський.

Земельну реформу анонсували представники кожної попередньої влади. Не стали виключенням і сьогоднішні лідери. Водночас, як правило, заявляючи про відкриття ринку землі, політичні діячі не вказували, як саме його запроваджувати. Або ж озвучені ними методи містили суперечності.

Тому ключове питання полягає не в тому «ЗА» чи «ПРОТИ» скасування мораторію, а як саме потрібно запроваджувати ринок. Для того, щоб відповісти на це питання, слід розуміти сьогоднішні обставини, та розуміти мету, яка стоїть перед нами.

Що ми маємо на сьогодні?

Нині діє Земельний кодекс та близько 22 «земельних» законів і ще кілька інших законів, які також регулюють земельну сферу. Додатково функціонує безліч підзаконних актів. Усі вони формувались у різний час, містять різні світоглядні позиції та нерідко суперечать один одному.

Водночас ринок не сільськогосподарських земель функціонує і особливих нарікань не викликає. Крім того, законодавство дозволяє продавати землі особистого селянського господарства, отримані по безоплатній приватизації.

Варто звернути увагу на рішення Європейського суду з прав людини «Зеленчук і Цицюра проти України». Європейський суд визнав, що мораторій суперечить Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. А саме базовому праву людини розпоряджатись власністю. А саме, за бажанням продати її. Таких власників ділянок близько 7 мільйонів.

Значна частина сільськогосподарських земель перебуває у власності держави та органів місцевого самоврядування.

Як це зробити?

У першу чергу, слід побудувати системні, прозорі, прогнозовані та гармонізовані з міжнародними принципами ринкової економіки правила на земельному ринку. Такі правила мають забезпечувати захист прав людини, зокрема, право власності і, як наслідок, дозволити залучати кошти в економіку. Залишається лише дати відповідь на ключове і найскладніше питання.

Перш за все, земельні ділянки державної власності слід на деякий час відділити від ринкових правил. Доки не будуть відпрацьовані правила приватизації. Така приватизація має відбуватися на конкурсній основі за прозорої процедури.

Натомість слід приділити увагу створенню умови для реалізації прав власників земельних ділянок. На мою думку, саме лише скасування мораторію без запровадження правил на ринку, які мають зменшити ризики, не можливо. Йдеться про такі ризики:

• неврегульованість та не системність законодавства, що призводить до правової невизначеності;
• ризик скуповування землі не з метою ведення господарства, а для спекуляцій, формування впливу, виключно для здавання в оренду;
• невиконання новими власниками обов’язків щодо збереження земельної ділянки, зміна порядку використання землі, як наслідок – знищення родючого шару ґрунту. Хоча ця проблема існує й сьогодні.

Для уникнення цих загроз слід навести порядок у питанні обов’язків власників щодо збереження своєї ділянки та дотримання екологічних та інших вимог. Зробити це можна тільки маючи чітку систему класифікації земель, яка б базувалася на їх фізичних характеристиках та особливостях використання.

Така класифікація земельних угідь має стати основою для обов’язків власника щодо неї: зберігати у належному стані та змінювати тільки у порядку, який передбачений законом.

Досягнути такої мети можна лише прийнявши новий Земельний кодекс, який звів би все земельне законодавство до однієї узгодженої системи та поєднав положення про обмеження на ринку з порядком охорони земель, зміни цільового призначення тощо.